产权式商铺是否属于建筑物区分所有权分析

　　产权式商铺能够成为独立物权，于是其作为不动产建筑物所有权的性质是可以肯定的。关键是在这一前提下，产权式商铺产权是否可以成为建筑物区分所有权?笔者认为，这一答案是肯定，不过属于一种特殊的建筑物区分所有权。

　　我们首先应该从建筑物区分所有权的构成条件谈起。著名学者房绍坤认为： “为建筑物区分所有权的客体的建筑物应具备以下三个条件：1.建筑物在结构上能够区分为两个以上的独立部分。其区分的方法有三……2.建筑物的区分各部分能够单独使用并能为不同的所有人所专用。3.建筑物除区分专用部分外，还必须有共用部分。也就是说，建筑物在使用性质上必须能够区分为专用部分和共用部分。”[在商场分割为产权式商铺情形下，产权式商铺就其特定商业用途来说，其独立性上文已论述。笔者认为，产权式商铺，不仅仅包含有明确界限的小商铺的特定区域(笔者认为，这种“有明确界限的小商铺的特定区域”为产权式商铺的专有部分)，还应包括“特定区域”所共用的墙、柱、门、地基、房顶等共用部分。由此可见，分割为产权式商铺出售的商场完全可以满足“为建筑物区分所有权的客体的建筑物应具备的三个条件”。

　　对产权式商铺可否构成建筑物区分所有权，我们有必要进一步对其专有部分是否符合建筑物区分所有权专有部分进行分析。许多国家(如日本、德国、及我国台湾)立法与学说中，建筑物各区分部分能否成为专有部分的主要判定标准是，考察其是否具有结构上和利用上的独立性。而各区分部分之间遮蔽性的有无，则是判定构造上之独立性的依据之一。但是近年来，这种观点越来越受到质疑，倾向于“观念上的隔壁”，即所谓的“无物理性的隔壁”。并且近年来，专有部分两要件(结构上、利用上独立性)判断标准，在日本遭到了一些学者批判。学者认为，此遮蔽性的有无及其程度应从建筑物部分、包含建筑物整体之用途，以及与该全体建筑物质利用目的联系起来而决笔者赞同，这种与建筑物之用途联系起来判断各区分部分成为专有部分所需遮蔽性有无及程度的方法。同时，主张“利用上的独立性”也必须与建筑物的特定用途联系起来加以判断。针对产权式商铺的“有明确界限的小商铺的特定区域”，笔者认为，这种“特定区域”之间虽然没有遮蔽性，就其特定商业用途来说，其结构上和使用上的独立性是显然的。

　　产权式商铺包含有专有部分和共有部分，虽然各专有部分之间没有遮蔽性，但这不影响其产权成为建筑物区分所有权。也正是基于此，产权式商铺产权是一种特殊的建筑物区分所有权。产权式商铺产权仅仅是特殊的建筑物区分所有权具体形式之一。只要是建筑物各区分部分之间没有明显遮蔽性，在建筑物特定用途下而具有独立性，都可成立建筑物区分有权。

　　笔者认为，产权式商铺作为一种特殊的建筑物区分所有权，是对建筑物区分所有权理论的发展。我们可以对建筑物区分所有权进一步分类为一般的建筑物区分所有权和特殊的建筑物区分所有权。这种分类的依据在于专有部分之间遮蔽性的程度。特殊的建筑物区分所有权概括为，建筑物各区分部分有明显界限而没有明显遮蔽物，相对区分建筑物特定用途，各区分部分之间又具有相对独立性情形下所形成的建筑物区分所有权。